تحقیق رشته جغرافیا درباره شهرسازی، معماری، مسكوني، ساختمانی

فرمانداری کل، بوسیله کمیسیونی به ریاست استاندار یا فرماندار کل و به عضویت رئیس انجمن شهرستان و شهردار و نمایندگان وزارت فرهنگ و هنر و وزارت آبادانی و مسکن و نماینده مهندسین مشاور تهیه کننده طرح انجام می شود. آن قسمت از نقشه های تفصیلی که به تصویب انجمن شهر می رسد برای شهرداری لازم الاجرا می باشد( شارمند، 1378 : 32).
5-5- جمع بندی و نتیجه گیری
به طور کلی، سابقه ایران در زمینه تهیه طرح های نظام برنامه ریزی کشور حاکی از عدم هماهنگی آنها با اهداف توسعه پایدار بوده که در نتیجه آن مشکلات و معضلات موجود در نظام برنامه ریزی کشور اعم از فقدان اجرایی نمودن طرح ها، تنها بون شهرداریها به عنوان یک نهاد اجرایی، ارائه پیشنهادهای بسیار کلی، عدم توجه به مشارکت مردمی عدم برنامه ریزی صحیح جهت زمان اجرا و نبود سرمایه کافی حاصل آمده است. در ادامه این فصل، انواع طرح های توسعه شهری مطرح در ایران با تاکید بیشتر بر طرح های تفصیلی معرقی می گردد تا بتوان در فصول آتی موضوع طرح های تفصیلی را به طور اخص دنبال کرد.

متن کامل در sabzfile.com

ضوابط و مقررات ارتفاع پذیری
بافت های شهری

6-1- مقدمه در این سایت مطالب به صورت text only نمایش داده می شود و عکس ها و نمودار ها و.. درج نمی شود. برای دانلود فایل اصلی به سایت sabzfile.com مراجعه نمایید
همانطور که قبلا ” گفته شد، ضوابط و مقررات ارتفاع پذیری محدود کننده روند توسعه پایدار بشمار می آید. این ضوابط را می توان به دو دسته کلی تقسیم نمود. تعدادی از آنها را می توان جزئ ضوابط عام دسته بندی کرد که در بردارنده ضوابط و مقررات شهرسازی در کل کشور می گردد. این دسته از ضوابط و مقررات شامل مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری کشور می گردد. دسته دیگر از آنها شامل ضوابط خاص ارتفاع پذیری می گردد. این دسته با توجه به شرایط خاص جغرافیایی و اقلیمی تعیین می گردد. ضوابط و مقررات طرح های تفصیلی را در این رده می توان قرار داد. در این فصل به بررسی ضوابط و مقررات عام و خاص ارتفاع پذیری می پردازد.

6-2- ضوابط و مقررات عام ارتفاع پذیری بافت های شهری
ضوابط و مقررات عام ارتفاع پذیری که عموما” دربردارنده مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران می باشد، بندرت و آنهم بصورت محدود به جزئیات شهرسازی طراحی شهری، معماری بناها، تاسیسات شهری، طراحی معابر و قوانین و مباحث حقوقی شهرسازی می پردازد. این مقررات و ضوابط شامل تعیین سرانه ها، مقررات گذربندی و قوانین سایه اندازی می گردد. در این تحقیق، بر ضوابط خاص تعیین ارتفاع در بافت های شهری تاکید دارد. همچنین از آنجا که این تحقیق بر تسهیل ساخت و ساز مسکن در بافتهای فرسوده شهری تاکید می نهد، ضوابط مرتبط با بافتهای فرسوده شهری نیز ارائه می گردد.
6-2-1- تصویب طرح های ملی موثر در توسعه شهرها
در سال 1363 لزوم تصویب طرح های ملی موثر در توسعه شهرها توسط شورای عالی شهرسازی و معماری ایران به تصویب رسید. طبق این قانون “موارد زیر بایستی به تصویب شورایعالی شهرسازی ومعماری ایران‌برسد:
1. هر طرح ملی که در شهر یا حریم استحفاظی آن اجراء شود، در صورت مغایرت یا عدم‌پیش‌بینی طرح جامع‌.
2. دستورالعمل‌ها و تغییر سیاستهای هریک از دستگاههای اجرایی که در چگونگی رشد وتوسعه و اساس طرح جامع هر شهر تاثیر خواهد گذاشت.
3. هرگونه طرح یا سیاستگذاری یا مقرراتی که عملکرد و تاثیر منطقه‌ای و ملی داشته و در واقع جزیی از طرح جامع سرزمین محسوب می‌شود” (دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، 1388 : 6 ).
6-2-2- ضوابط منطقه بندی و تعیین تراکم های ساختمانی و کاربری اراضی در طرح های توسعه شهری
بر اساس مصوبات سال 1364 و اصلاحیه آن در سال 1366، ضوابط منطقه بندی و تعیین تراکم های ساختمانی و کاربری اراضی در طرح های توسعه شهری به تصویب رسید. طبق این قانون، شهرداریها می توانند در قبال اضافه ارزشی که برای هر یک از قطعات اراضی شهر بر اثر ضوابط منطقه بندی و تعیین تراکم های ساختمانی و کاربری اراضی بیش از قیمت اراضی در مناطق مسکونی با تراکم کم ایجاد می شود، با تعیین شورای شهر و تایید وزارت کشور عوارض اختصاصی به تناسب میزان اضافه ارزش حاصله وضع و وصول نموده و در حسابی جداگانه به نام ” درآمد حاصله از فعالیتهای اقتصادی در ساختمانهای شهری” نگهداری کند. این درآمدها باید در تهیه طرح های توسعه و عمران شهر و اجرای آنها – اعم از تهیه طرح های جامع و تفصیلی و هادی و توسعه و عمران شهری، اصلاح و احداث شبکه ارتباطی، بهسازی و نوسازی بافتهای کهنه و قدیمی، بهبود و توسعه منابع و شبکه آبرسانی و کمک به تملک و احداث ساختمانهای آموزشی- مصرف گردد.
6-2-3- ضوابط و مقررات افزایش تراکم و بلند مرتبه سازی
شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در 24 دیماه 1369 به جهت نیل به اهداف:
– ” استفاده بیشتر و بهتر از سطح زمین درشهرها برای اسکان جمعیت
– تامین فضای باز و محیط زیست بهتر
و در هماهنگی با مصوبه مورخ 1/7/1369 شورای اقتصاد در خصوص تقلیل سطح زیربنای واحدهای مسکونی با تاکید بر خط مشی کلی :

متن کامل در sabzfile.com

– تشویق بلندمرتبه سازی
– تطبیق الگوی تفکیک با مقتضیات بلندمرتبه سازی
– تشویق به تجمیع قطعات در مناطق نوسازی
– استفاده از ظرفیتهای افزایش تراکم جمعیتی و ساختمانی
– انبوه سازی و بکارگیری روشهای صنعتی در ساختمان سازی
تصویب نمود که کمیسیون های ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری موظفند طرح های تفصیلی و ضوابط و مقررات اجرایی آنها را در کلیه شهرهایی که طبق سرشماری 1365 بیش از 200 هزار نفر جمعیت داشته اند با رعایت موارد ذیر اصلاح نماید :
1) نظام شبکه ارتباطی و اساس طرح جامع حفظ گردد و چنانچه تغییرات اساسی باشد تصویب‌آن بعهده شورایعالی شهرسازی و معماری ایران خواهد بود.
2) تعیین مناطقی مسکونی و مختلط مسکونی با تراکم بالا برای مرتبه سازی و حداقل 4 طبقه‌غیر از زیرزمین در اراضی ساخته نشده‌.
3) تعیین مناطق مسکونی و مختلط مسکونی برای بلندمرتبه سازی تشویقی (حداقل 4 طبقه‌غیراز زیرزمین‌) در مناطق نوسازی و محلات فرسوده و قدیمی و قطعات کوچک ساخته نشده‌، برای استفاده از افزایش تراکم تشویقی لازم است قطعات کوچک در حد مساحت لازم برای بلندمرتبه سازی تجمیع شوند.
4) تعیین مناطق مسکونی 1 یا 2 خانواری با حداکثر ارتفاع 2 طبقه غیراز زیرزمین‌.
5) تعیین حداکثر سطح اشغال در مناطق بلند مرتبه سازی‌.
6) تعیین ضوابط تفکیک و تراکم ساختمانی در مناطق بلند مرتبه سازی با رعایت حداقل 1000متر مربع مساحت و مقررات تشویقی افزایش تراکم در مقابل افزایش سطح قطعات و کاهش سطح‌اشغال‌.
7) تعیین ضوابط تفکیک و تراکم ساختمانی در مناطق 2 و1 خانواری‌.
8) تعیین ضوابط مربوط به فاصله ساختمانها از معبر مجاور اضلاع زمین به منظور تامین تهویه‌، نور و آفتاب‌ کافی بر حسب شرایط اقلیمی و جلوگیری از اشراف‌.
9) تعیین ضوابط حداقل عرض زمین و تناسب لازم بین عرض و عمق‌ .
10) تعیین ضوابط مربوط به پارکینگ‌.
11) اجرای این ضوابط و مقررات در شهرهایی که طبق سرشماری 1365 کمتر از 200 هزارنفرجمعیت داشته‌اند اجباری نمی‌باشد. پیشنهادات مربوط به اجرای این مصوبه در شهرهای مزبورپس از بررسی و پیشنهاد کمیسیون ماده 5 که لازم است تا آخر خرداد 1370 به وزارت مسکن وشهرسازی ارسال گردد در شورایعالی مورد تصمیم‌گیری قرار خواهد گرفت و تا آن زمان هرگونه ‌تغییری در ضوابط تفکیک و تراکم ساختمانی طرحهای مصوب ممنوع است مگر با تصویب‌شورای عالی شهرسازی و معماری‌.
12) افزایش تراکم متوسط جمعیتی شهرناشی از افزایش تراکم ساختمانی حداکثر تا میزان 25%نسبت به طرح جامع تصویب شده بیشتر نباشد.
13) گزارش توجیهی افزایش تراکم موضوع بند 12 و مشتمل بر اثرات آن بر روی سرانه‌ها،توزیع فضاهای خدماتی و شبکه عبور و مرور و تاسیسات آب و برق که قبلا در کمیسیون ماده 5 بادعوت از نماینده وزارت نیرو و سازمانهای برنامه بودجه و محیط زیست مورد بررسی قرار گرفته‌است برای تصویب به شورایعالی شهرسازی و معماری ارسال گردد.
14) هرگونه تغییرات دیگری در ضوابط و مقررات تفکیک و تراکم ساختمانی که منجر به‌افزایش تراکم جمعیتی شهر شود بدون تصویب شورای عالی شهرسازی ممنوع است‌.” (دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، 1388: 18 و 19)
6-2-4- تصویب ضوابط و مقررات منطقه بندي مسكوني شهرها به مجتمع آپارتماني، چندخانواري و تك واحدي در جهت حفظ حقوق همسايگي در واحدهاي مسكوني به لحاظ تأمين نور، آفتاب و عدم اشراف
در 14 اردیبهشت ماه سال 1371 ضوابط و مقررات منطقه بندي مسكوني شهرها به مجتمع آپارتماني، چندخانواري و تك واحدي در جهت حفظ حقوق همسايگي در واحدهاي مسكوني به لحاظ تأمين نور، آفتاب و عدم اشراف به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران می رسد. این مصوبه بیان می دارد که :
1) ” سطوح مسكوني شهرها بايد در طرح‌هاي هادي، جامع و تفصيلي به يكي از صورتهاي مجتمع آپارتماني، چندخانواري يا تك واحدي مشخص شود.
2) در سطوحي كه در هر شهر مربوط به ساخت تك واحدي است، واحدها داراي حياط اختصاصي محصور بوده و اصولاً براي يك طبقه با زيرزمين طراحي مي‌شود.
تبصره1:استفاده از يك طبقه اضافي در سطوح تك واحدي به شرطي مجاز است كه واحد مستقل مسكوني و غير آن در ساختمان بوجود نيايد و در طراحي آن حقوق همسايگان (به لحاظ تامين نور، آفتاب و عدم اشراف) محفوظ و دفاع از حقوق مذكور پذيرفته مي‏شود.
تبصره2: حداقل مساحت تفكيكي در مناطق تك واحدي 120 مترمربع است كمتر از اين مقدار بايد به تصويب مراجع ذيربط برسد.
3) در سطوح چندخانواري محوطه ساختمان اختصاصي نبوده و بصورت مشاع به كليه واحدهاي مسكوني آن ساختمان تعلق دارد. تعداد طبقات ساختمانها در اين منطقه بين 2 تا 4 طبقه بوده و طراحي آنها حتي المقدور با رعايت حقوق همسايگان موضوع اين مصوبه انجام خواهد شد. حداقل تفكيك اين گونه اراضي 500 مترمربع است.
تبصره :در مورد زمينهاي تفكيك شده و به ثبت رسيده قبلي كه مساحت آنها كمتر از 500 متر مربع باشدطبق بند 4-2-1مصوبه 16/2/70 شورايعالي عمل خواهد شد.
4) در سطوح مربوط به مجتمع‌هاي آپارتماني، محوطه ساختمانها بصورت مشاع به كليه واحدهاي مسكوني تعلق دارد. تعداد طبقات اين ساختمانها با رعايت تراكم مجاز و حقوق ساختمانهاي مجاور محدوديتي ندارد. طراحان اين مجموعه‌ها بايد گزارش امكان سنجي مربوط به تأمين نور، آفتاب و عدم اشراف را به تاييد مراجع صدور پروانه ساختمان برسانند.
تبصره 1: در صورت اختلاف نظر در بين طراحان و مراجع صدور پروانه، حسب مورد نظر مراجع تصويب طرح‏هاي تفصيلي و هادي ملاك عمل خواهد بود.
تبصره 2: ضوابط تفكيك زمين و احداث ساختمان در مجتمع‌هاي آپارتماني بايد طوري باشد كه ضمن رعايت تراكم جمعيتي باعث تشويق كاهش سطح اشغال و استفاده از زمين‌هاي بزرگ‌تر و تجميع و عدم تفكيك باشد.
5) ضوابط اين مصوبه بايد در كليه طرح‏هاي آماده سازي زمين، شهرهاي جديد و توسعه جديد شهرها عيناً به اجرا درآيد و در طرح‏هاي مصوب قبلي آماده سازي، شهرهاي جديد و توسعه جديد شهرها نيز اصلاحات لازم به عمل آمده به تصويب مراجع ذيربط برسد. در مورد بافت موجود شهرها در طرح‏هاي جامع و تفصيلي و هادي در دست تهيه در صورتي كه اجراي اين ضوابط در همه شهر و يا بعضي از محلات مقدور نباشد، مراتب بايد توسط تهيه‏كنندگان طرح همراه با دلايل كافي به مراجع تصويب طرح‏هاي مذكور گزارش گردد و از طريق دبيرخانه شورايعالي به اطلاع اين شورا برسد.
6) وزارت مسكن و شهرسازي موظف است ظرف مدت 3 ماه تعاريف و جداول راهنما و دستورالعمل و الگوهاي مناسب را ضمن آموزش لازم به طراحان و متصديان اجرايي جهت اجراي اين مصوبه تهيه وابلاغ نمايد” (دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، 1388: 29 و 30 ). در این سایت مطالب به صورت text only نمایش داده می شود و عکس ها و نمودار ها و.. درج نمی شود. برای دانلود فایل اصلی به سایت sabzfile.com مراجعه نمایید
6-2-5- كنترل تراكم ساختماني و تعيين سطح اشغال در مناطق مسكوني (براساس حفظ سرانه فضاي باز، تشويق بلندمرتبه سازي، كاهش سطح زيربناي مسكوني و عدم تفكيك)
دستورالعمل كنترل تراكم ساختماني و تعيين سطح اشغال در مناطق مسكوني (براساس حفظ سرانه فضاي باز، تشويق بلندمرتبه سازي، كاهش سطح زيربناي مسكوني و عدم تفكيك) در تاریخ 14/12/1371به تصویب می رسد. طبق این مصوبه، لازم است متناسب با تعداد طبقات يا واحدهاي مسكوني، حداقل فضای باز به شرح ذیل رعایت گردد :
جدول شماره ( 6-1 ) : حداقل فضای باز به ازای هر واحد مسکونی بر اساس تعداد طبقات
تعداد طبقات یا حداقل تعداد واحد مسکونی حداقل فضای باز به ازای هر واحد مسکونی
2 طبقه – – 60 متر مربع
3 و 4 طبقه – – 55 متر مربع
5 و 6 طبقه یا 24 50 مترمربع
7 و 8 طبقه یا 32 45 متر مربع
9 طبقه و بيشتر یا 40 40 متر مربع
ماخذ: ( دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، 1388 :130 )
طبق این مصوبه چنانچه رعايت حداقل فضاي باز حتي با افزايش تعداد طبقات و كاهش سطح اشغال با تراكم ساختماني طرح منافات داشته باشد، تراكم ساختماني بايد تا حد تطابق با حداقل فضاي باز تقليل پيدا كند .

6-2-6- ارتفاع ساختمان ( تعداد طبقات روی پیلوت ) با توجه به عرض ترافیکی گذرهای اطراف
قانون مقررات ملی ساختمان ضوابط ارتفاع ساختمان ( تعداد طبقات روی پیلوت ) با توجه به عرض ترافیکی گذرهای اطراف آن را به شرح جدول شماره 6-2 اعلام می دارد :
جدول شماره ( 6-2 ) : ارتفاع ساختمان ( تعداد طبقات روی پیلوت ) با توجه به عرض ترافیکی گذرهای اطراف آن
ردیف عرض ترافیکی گذر حداکثر ارتفاع مجاز
1-2 کمتر از 6 متر دو طبقه روی پیلوت